年中业绩冲刺结束杠杆开户，又迎高温酷暑，房企在7月进入传统的销售淡季。
第三方咨询机构克而瑞数据显示，7月份，百强房企销售操盘金额同环比仍保持下降，但降幅较此前有所收窄；同时，前7个月累计业绩的同比降幅也实现连续5个月收窄。
尽管当前新房销售尚未扭转收缩的态势，但四大一线城市的二手房市场表现颇为亮眼。数据显示，7月，北京二手房网签量有望超过1.5万套，创下去年3月份以后月度成交新高；上海预计也将保持在2万套的高位；同时，深圳、广州也都维持住了近两个月的高成交水平。
事实上，在限购政策调整后，以北京、上海、深圳为典型代表的高能级城市，刚需客群活跃度提升，构成了二手房市场买房活跃人群。
克而瑞认为，对于北京、上海、深圳等城市而言，新房市场已进入改善时代，二手房活跃度均高于新房，未来部分置换需求会转移到新房市场，再改需求的释放将有助于后市新房市场企稳回升。
销售季节性回落
7月，房地产市场继续保持低位运行。克而瑞发布的销售数据显示，TOP100房企实现销售操盘金额2790.7亿元，环比降低36.4%，保持着季节性回落；同比降幅约19.7%，较此前单月动辄三成、四成的降幅有显著收窄。
累计来看，前7个月，百强房企实现共销售操盘金额21309亿元，同比降低37.5%，降幅收窄2个百分点。自3月份起，百强房企累计业绩的同比降幅已连续5个月收窄。
具体到企业来看，亿翰智库提供的数据显示，房企销售在7月份基本表现为普降，TOP30 中仅有7家同比增长，主要为中海、绿城、华发、绿地、国贸等国资背景开发商。相较而言，各家出险房企的销售仍节节下挫，例如碧桂园、融创等，单月已跌破50亿元，同比降幅仍在7成以上。
综合前7个月的业绩来看，TOP30房企皆保持同比下降的态势。其中，坐稳行业头把交椅的保利发展同比仍有约26%的降幅，位居第二、第三的中海、绿城也分别下降16%、3%；万科则以35%的累计降幅跌出行业前三；TOP10中仅余的民营房企滨江、龙湖，也分别有36%、47%的降幅。
伴随着销售规模的持续收缩，曾经的千亿、百亿房企也在不断减少。今年前7个月，销售总额超千亿房企仅剩6家，较去年同期还少了4家；而百亿房企为45家，较去年同期减少了32家。
房企销售表现欠佳，除了市场信心、高温酷暑等因素的影响外，新增供应量不足也是一个重要的变量。
克而瑞数据显示，7月单月，重点30城的供应量环比下降25%，同比下降18%，不及二季度月均；相应地，7月成交量的环比、同比也分别下降30%、13%。
某全国性房企内部人士解释称，在同样的去化水平下，新增供应100个项目和80个项目，最终的成交表现肯定是不同的。而今年上半年房企拿地持续减少，所以按半年开盘算，下半年新房供应量也会相应减少，从而对整体成交造成影响。
另一方面，随着楼市继续深度调整，在成交量整体收缩的背景下，市场份额又在进一步向二手房倾斜。
据克而瑞监测，上半年重点20城一二手房成交总规模为1.3亿平方米，同比下降22%；其中，新房成交规模为4929万平方米，同环比皆呈现两位数下降；而二手房共成交了8136万平方米，同比下降仅7.6%，环比则增长5%。
一正一负，二手房成交在楼市中占比再提高，达到约62%，同比增长9个百分点，环比增长7个百分点。各城市二手房成交占比均有所增长，北京、上海、合肥、南京等二手房市场份额均增至70%以上。
事实上，在刚刚过去的7月，不少重点城市的二手房表现颇为亮眼。
北上成交量保持高位
在多轮地产政策刺激下，北京楼市基本面出现明显改观。7月31日，北京住建委官网统计数据显示，7月1日至7月30日，北京二手房网签量达到14559套，同比上涨58.4%。按照日均500套测算，7月份二手房网签量有望超过1.5万套，创下去年3月份以后月度成交新高。
单月成交量同比增五成，是近来北京二手房市场难得的成绩。
从往年来看，北京楼市在经历3月“小阳春”后，往往会出现惯性下滑，7月份也是传统的成交淡季。但今年市场走势有所不同，自3月份开始，北京二手房成交量持续维持在1.3万套以上，近两个月更是在1.5万套左右，7月再创新高。
合硕机构首席分析师郭毅认为，北京二手房若单月成交1.5万套以上、持续三到五个月，便表明市场进入正向轨道，购房需求开始得到激活。此外，市场供应量要出现明显变化，二手房挂牌量恢复到10万套左右，才有可能出现新的量价变化，出现真正意义上的回暖。
成交回升的同时，北京二手房市场的价格也有企稳迹象，房源议价空间有所收窄。
北京链家研究院数据显示，二季度以来，北京市二手住房价格走势总体平稳，6月价格环比上升0.5%左右，7月（截至24日）北京链家二手住宅成交均价环比上升0.4%。“价格上涨，主要来自交易结构变化，从可比住房价格角度来看，则较为稳定。”
上述机构表示，近来市场新增客户与新增房源开始逆转，供需关系虽仍然偏向买家，但相比一季度更趋向平衡，有利于价格的相对平稳。从4月份开始，二手住房成交均价已连续4个月保持平稳运行，月均波动幅度均在1%以内。
业内认为，虽然北京6月26日才发布调整首付比例、房贷利率等政策，但实际上从2023年9月开始，北京已经数次优化楼市政策，“517”新政后市场更是明显回温。政策效应累积到今天，于是出现了7月份市场成交创新高的场景。
稍早于北京，上海在5月末就释放了上述重磅楼市利好，二手房市场也应声在6月创下了年内新高，单月成交2.6万套，环比上涨41.1%，同比去年6月实现翻番。
7月二手成交走势有所下降，但仍延续了6月的高热。网上房地产数据显示，7月截至30日，二手房网签量合计197451套。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，6月成交量大，在一定程度上透支了7月份的需求，不过“7月日均成交约600套，整个月的成交量预计仍会突破2万套。”
有华东房企内部人士表示，二手房房东中存在一部分割肉跑路的情况，但也有许多存在置换需求的客户，在卖掉手中二手房后，他们进入持币待购的状态，等到合适的时机就会出手。而这部分改善客户通常会集中在新房市场。
广深二手房维持稳定
随着“528新政”取消限售，广州二手住宅挂牌量增加，高性价比房源源源不断进入市场；叠加限购放松、首付门槛降低等利好，广州二手房在6月份经历了一场“狂飙”式增长，成交量冲上万套，并在7月维持住了万套的网签量。
广州房地产中介协会公布的数据显示，2024年7月（统计周期：6月26日至7月25日），广州市二手住宅网签10034套，环比虽然下降了4.04%，依然保持了万套以上的水平。
2021年5月以来，广州市二手房月度网签量超过万套的次数仅5次左右，从这个角度来看，7月广州二手房的网签量处于较高水平。
具体来看，7月广州外围区域的增城区二手房网签量降幅最大，降幅接近13%，中心区域的越秀区和海珠区，网签量则环比分别增长3.62%和2.73%。此外，60平方米以下，以及和60～90平方米的二手住宅网签占比均增长至近三个月以来最高水平，两者占比之和超过了51%。
深圳二手房市场在历经了过去两三年的震荡后，在2024年保持着相对稳定的状态，月均成交量保持在4000套以上。乐有家研究中心统计的数据显示，截至7月30日，二手住宅累计过户4504套，环比6月的4172套增长8%。
从更具时效性的网签量来看，深圳市房地产中介协会公布的数据显示，7月的前四周，深圳二手房的网签量分别为1353套、1284套、1166套、1048套，虽然随着前期楼市优化政策对潜在需求的不断消化，加上楼市进入传统淡季月份，周度网签量有所下降，但仍然维持了周度网签量1000套以上的水平，月度网签量接近5000套的荣枯线水平，同比增长了62%左右。
颇让市场振奋的是，在过去的7月份，深圳新房市场诞生了年内第一个“日光”楼盘——海德园。该楼盘此次推出的116套房源，有380批客户选购，相当于三个人抢一套房。
约12.85万/平方米的备案均价，搭配上约87～450平方米的建筑面积，粗略计算，该楼盘本次推售房源的价格门槛为1117万元/套。如此高的门槛也未能阻挡客户热情，在开盘当天，房源一抢而空。
不过，业内认为，该楼盘的热销更多的还是因为优质学位、便利交通，以及新盘限价带来的一二手房价格倒挂空间，并非深圳新房市场的普遍现象。
整体来看，深圳新房市场依旧处于低位复苏状态。乐有家研究中心统计的数据显示，截至7月30日，深圳7月一手住宅累计网签2481套，环比6月的2927套下降了15%，同比下降7%。
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孙梦凡
张慧敏
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